Требование о снижении арендной платы из-за Covid-19 дошло до Верховного суда РФ

Консультант

Команда форума
12.04.2017
331
9
68
39
Москва
Определение от 23.12.2021 по делу А40-100692/2020 (305-ЭС21-12558)

Фабула дела:

Общество
(арендатор) и Предприниматель (арендодатели) заключили договор аренды нежилого помещения. В договоре стороны предусмотрели освобождение от ответственности за невыполнение обязательств по договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Общество направило арендодателю письмо с просьбой снизить размер арендной платы или расторгнуть договор, ссылаясь на наличие трудностей в связи с падением спроса и уровня продаж из-за введения для граждан режима самоизоляции.

Предприниматель сообщил, что возражает против уменьшения арендной платы.

Общество обратилось в суд с иском о расторжении указанного договора аренды.

Позиции судов:

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.


Суд посчитал, что распространение коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств и основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Суд указал, что поскольку Общество не может продолжать работу в арендуемом помещении ввиду того, что условия договора стали для него кабальными, в то время как прекращение обязательств не будет противоречить общественным интересам, заключенный сторонами договор аренды подлежит расторжению.


Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности арендатором наличия предусмотренных ст. 451 ГК РФ оснований для расторжения спорного договора, отменил решение суда первой инстанции и отказал Обществу в иске.

Апелляционный суд исходил из того, деятельность продуктовых магазинов (которую осуществляет истец) на протяжении всего периода специальных мер и ограничений в течение 2020 г. никогда не приостанавливалась и не ограничивалась в целях беспрепятственного доступа населения к продовольственным товарам и товарам первой необходимости.

Истец не представил достаточных и достоверных доказательств (декларацию по налогу на прибыль организации, промежуточную финансовую отчетность, бухгалтерскую документацию), объективно свидетельствующих о наличии убытков или невозможности исполнять финансовые обязательства по договору аренды со стороны юридического лица.

Изменение покупательского спроса в спорном супермаркете является предпринимательским риском сторон, о данном обстоятельстве как специфике предпринимательской деятельности не могло не быть известно арендатору, данное обстоятельство он должен был учесть при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности.

Истцом не представлено доказательств того, что договор аренды заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, данная сделка не может быть расценена судом как кабальная в порядке ст. 179 ГК РФ.


Суд округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Суд округа указал, что введение карантинных мер, повлекшее серьезные изменения в покупательском спросе в сторону его снижения, уменьшение у арендатора на длительный период выручки, на которую он вправе был рассчитывать, следует оценить как обстоятельства, изменившиеся настолько, что у истца отсутствует возможность исполнять договор на установленных в нем условиях.


Позиция Верховного суда:

Признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация.

Эпидемиологическую обстановку, введение ограничительных мер, которые не могли быть разумно предвидены участниками гражданского оборота, возможно признать допустимыми основаниями для изменения или расторжения договора по правилам ст. 451 ГК РФ, если они повлекли существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в п. 2 ст.451 ГК РФ, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.

Обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции и принимаемые органами власти меры по ограничению ее распространения, могут быть признаны основанием для применения ст. 451 ГК РФ, если будет установлена причинно-следственная связь именно между их наличием и возникновением для конкретного должника значительного ущерба. Положения данной нормы неприменимы, если неблагоприятные имущественные последствия, возникшие на фоне распространения коронавирусной инфекции, вызваны в действительности иными факторами (например, появление в непосредственной близости от арендуемого помещения конкурента, возникшая еще до начала пандемии убыточность деятельности) либо носят кратковременный характер.

Критериями применения ст. 451 ГК РФ при расторжении договора аренды по требованию арендатора в связи с распространением новой коронавирусной инфекции являются:

1) чрезвычайность и непредотвратимость изменившихся обстоятельств для данного арендатора с учетом срока аренды, вида и характера его деятельности, условий ее осуществления в арендуемом объекте, в том числе региона, в котором действует арендатор, включая сроки действия и виды вводившихся противоэпидемиологических ограничений в данном регионе;

2) существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора в силу его чрезвычайной обременительности для последнего.

По смыслу подп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Для применения ст. 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам ст.451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, именно Общество должно доказать наличие совокупности предусмотренных ст. 451 ГК РФ условий для прекращения по решению суда договорных отношений с Предпринимателем, в том числе наличие причинно-следственной связи между последствиями пандемии.

При этом довод Общества, положенный в основу иска и принятый судом первой инстанции, о снижении потока покупателей в супермаркет и выручки в указанный двухмесячный период сам по себе не подтверждает наличие предусмотренных ст.451 ГК РФ оснований для расторжения договора, в том числе наличие существенного нарушения баланса имущественных интересов сторон. Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, истец в период рассмотрения дела кроме таблиц о снижении выручки в супермаркете в указанный период не представил достаточных и достоверных доказательств, объективно свидетельствующих о том, что введение ограничительных мер из-за распространения коронавирусной инфекции явилось непреодолимой силой для Общества - крупного профессионального участника товарного рынка по продаже продовольственных и непродовольственных (бытовых) товаров, деятельность которого не приостанавливалась ни в период указанных ограничений, ни в последующем.

Несмотря на введенные в апреле - мае 2020 года ограничения, в иных супермаркетах торговой сети «Перекресток» розничная выручка возросла, при этом спорный магазин находится не в торговом центре, а во встроенно-пристроенном помещении к жилому дому, и как указано в исковом заявлении Общества, рядом с метро, в доступном для общественного и личного транспорта месте, истцу следовало представить убедительные и надлежащие доказательства того, что данная торговая точка пострадала более других, поток покупателей в этот магазин снизился именно из-за введения ограничительных мер, наличия к тому объективных причин, а также указать, какие меры были приняты Обществом для снижения издержек. Общество таких доказательств и сведений не представило, а также не доказало, что дальнейшее исполнение договора нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для Общества такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

В данной ситуации, когда обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости представляется недопустимым расторжение договора и отнесение всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на сторону арендодателя.

Постановление суда округа отменено, постановление суда апелляционной инстанции оставлено в силе.