Определение от 23.12.2021 по делу А41-61713/2020 (305-ЭС21-19638)
Фабула дела:
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды. Стороны договора согласовали условие о том, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия комитета. Арендодатель произвёл осмотр помещения, в ходе которого установил возведение арендатором внутренних стен, которые он счел несогласованной с ним перепланировкой помещения. Комитет обратился в суд с иском об обязании произвести демонтаж.
Позиции судов:
Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды исходили из недоказанности факта осуществления ответчиком перепланировки помещения. Суды исходили из того, что произведенные изменения не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя, также по иным основаниям признал иск не подлежащим удовлетворению. При наличии действующего договора аренды иск Комитета об обязании Общества привести арендованное имущество в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Поскольку в соответствии с п.3 ст.615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Суды посчитали, что арендодатель в спорной ситуации вправе воспользоваться способами защиты нарушенных прав, указанными в этой норме.
Позиция Верховного суда: Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с п.1 ст.615 ГК, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков. Иной подход не обеспечивает защиту прав арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения. При этом с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение ответчиком условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, нельзя согласиться, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества.
Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Фабула дела:
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды. Стороны договора согласовали условие о том, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия комитета. Арендодатель произвёл осмотр помещения, в ходе которого установил возведение арендатором внутренних стен, которые он счел несогласованной с ним перепланировкой помещения. Комитет обратился в суд с иском об обязании произвести демонтаж.
Позиции судов:
Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды исходили из недоказанности факта осуществления ответчиком перепланировки помещения. Суды исходили из того, что произведенные изменения не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя, также по иным основаниям признал иск не подлежащим удовлетворению. При наличии действующего договора аренды иск Комитета об обязании Общества привести арендованное имущество в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. Поскольку в соответствии с п.3 ст.615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Суды посчитали, что арендодатель в спорной ситуации вправе воспользоваться способами защиты нарушенных прав, указанными в этой норме.
Позиция Верховного суда: Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с п.1 ст.615 ГК, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков. Иной подход не обеспечивает защиту прав арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе, с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения. При этом с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение ответчиком условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, нельзя согласиться, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества.
Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.